En 2006, España experimentó un auge en la construcción de viviendas, con más de 665.000 unidades levantadas, cifra que superaba la suma de construcciones en Alemania, Francia y el Reino Unido. Desde 1994 hasta 2007, el país erigió seis millones de casas. Sin embargo, dos décadas después, se enfrenta a un déficit de vivienda que BBVA Research estima en 807.000 unidades para este año y 885.000 para el siguiente. Surge así la interrogante: ¿cómo se pasó de tener un exceso de oferta a una carencia de viviendas?
El fin de una burbuja inmobiliaria
La explicación comienza por cuestionar la nostalgia hacia el pasado. El auge de la construcción no era el resultado de una necesidad habitacional genuina, sino que se sustentaba en una burbuja de crédito. Durante el período de 1994 a 2007, el acceso fácil a hipotecas y la especulación en el mercado del suelo llevaron a un endeudamiento hipotecario que se multiplicó por doce. Las viviendas se construían principalmente para ser vendidas en planos y titulizadas, en lugar de satisfacer la demanda real, a pesar de la llegada de migrantes desde Ecuador. La crisis financiera provocó un colapso en el mercado, haciendo que la construcción se redujera drásticamente: de 665.000 viviendas se pasó a menos de 200.000, un nivel que no ha sido superado desde entonces.
Consecuencias del colapso inmobiliario
Este colapso dejó tres secuelas importantes: una menor capacidad de construcción, ya que miles de empresas constructoras cerraron entre 2008 y 2013; un acceso más restringido al crédito para proyectos de promoción; y una escasez de suelo finalista, como apunta BBVA Research. Además, el aumento de costos en materiales, que han subido entre un 30% y un 43% en la última década, ha exacerbado la situación, especialmente tras los recientes conflictos en Irán. Desde 2008, España ha mantenido una de las tasas más bajas de construcción en Europa, con solo 0,6 viviendas por cada hogar nuevo.
Medidas del Gobierno ante la situación
En este contexto, el Gobierno ha decidido actuar, aunque con un enfoque que ha generado controversia. En lugar de incentivar la demanda mediante avales hipotecarios, que solo alcanzaron a cubrir el 20% de lo previsto, se ha optado por subvencionar la oferta. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) condonará hasta el 30% del crédito destinado a promotores de viviendas asequibles para alquiler, con un total de hasta 1.875 millones de euros disponibles.
La contradicción del alquiler
No obstante, esta medida presenta una contradicción significativa: el enfoque del incentivo se dirige al alquiler, un sector que ha sido afectado por la reciente Ley de Vivienda del Gobierno. Según Idealista, en el segundo trimestre de 2026, la oferta de alquiler permanente ha disminuido en todas las capitales con zonas tensionadas, a excepción de Gerona. En La Coruña, por ejemplo, la oferta ha caído un 22,5%, mientras que los precios se han mantenido estables. Diferentes informes sugieren que la reducción del stock de viviendas en mercados intervenidos oscila entre el 20% y el 40%, lo que resulta en una menor rotación y en un proceso de selección de inquilinos más riguroso, dejando a los arrendatarios con menor solvencia fuera del mercado.
Así, el Gobierno se enfrenta a un dilema: por un lado, destina recursos para fomentar la construcción de viviendas asequibles, pero por otro, las regulaciones de precios están disminuyendo su rentabilidad y excluyendo a inquilinos con menos recursos. Esta situación refleja la dificultad de un modelo que, en su momento, produjo un exceso de viviendas, pero que ahora no logra satisfacer la demanda actual, exacerbada por la intervención en el mercado de alquiler.
